案件情况

一、案件事实

1、2006年，罗先生所在的社区居委会和物业公司签订了《物业管理委托合同》，2015年续约一次。

2、罗先生虽然没见过合同文本，但自2016年买房后至2022年6月，一直按照物业要求缴纳物业费。

3、2022年4月，临街商铺老板夜间饮酒、大声喧哗，业主们多次向物业投诉，物业不管，罗先生于是报警。

4、商铺老板打听到罗先生是报警人后，于4月13日凌晨在小区门口路边殴打罗先生、泼洒凉白开，附近的物业安保室安保人员未加制止。

4、罗先生报警后，物业安保人员称不了解情况，同时拒绝作证，而视频显示案发时安保室有人走动。

5、罗先生向物业公司投诉安保人员无果，2022年7月1日开始，罗先生开始拒绝缴纳物业费。

5、经催告无效，物业公司将罗先生起诉到法院。

二、物业（原告）诉求

1、要求业主支付拖欠的2022年7月1日到2024年3月31日的物业费1260元。

2、要求业主支付违约金，

2、诉讼费由业主承担。

三、业主（被告）抗辩

1、小区的物业合同是居委会与物业公司签订的，《民法典》规定只有经业主大会授权的业委会才有签约资格，因此这个物业合同是无效的。

2、小区的安保质量差，小区保安上班睡觉，自己被商铺老板殴打，安保人员不制止、不作证、不履职。

3、不应当交物业费。

四、法院判决（一审、二审）

1、判令业主向物业公司缴纳1200元的物业费（因为物业未尽到管理义务，减少60元物业费）。

2、案件受理费减半，10元，由业主缴纳。

分析建议

一、居委会和物业签订的合同有效吗？

法院判定：

物业公司进驻房屋所在小区时，小区尚未成立业主委员会。

根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第58条规定：

“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”

本案中，涉讼小区没有成立业主委员会，居委会作为涉案小区的基层管理组织，在征求过半业主（人数和建筑面积过半）的同意后，可以代行业主委员会职责选聘物业公司。

二、业主被打，安保人员不制止，可以免除物业费吗？

业主认为：

根据《民法典》《物业管理条例》《最高人民法院关于审理人身损害案件适用法律若干问题的解释》《物业合同》的规定，物业应对物业管理区域做好安全防范和保障工作。

根据业主的叙述，那天自己被打的时候，自己跑到了距离保安室三米外，被摁倒在地。

物业保安明明已经发现，却视而不见，没有及时制止，而且经时候了解，商铺老板泼在自己身上的不明液体，就是从保安室里拿出来的茶水。

因此，物业应当承担侵权责任。

物业认为：

商铺老板殴打业主的行为不是在小区里，而是在小区门口的路边，不属于物业管理区域，因此物业不应当承担责任。

法院判定：

1、业主被打，主张物业承担人身损害赔偿责任，和本案的物业费纠纷不是同一法律关系，可以另找法律途径解决。

2、证据显示，2022年4月13日凌晨，小区出现吵闹喧哗情况，物业公司提供的证据不能证明自己尽到了管理义务，酌情扣减当月物业费60元。

三、是否支持违约金

法院判定：

《物业管理委托合同》中虽对违约金进行了明确约定，但结合本案案情，业主罗先生拒缴物业费确事出有因，故对物业公司关于违约金的诉请，本院不予支持。

四、判决分析

（一）居委会合同签约权

本案中，根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，本小区无业委会，居委会代行业委会职责是有依据的。

然而，这个“代行”从2006年开始，一只持续到现在。

而且2015年的续签，还提高了物业费标准。

此间，19年的时间，业委会一只没有组建起来。

这其中是不是因为“客观原因”未成立业委会？不得而知。

（二）物业侵权纠纷与物业费纠纷独立处理

根据目前检索的数百份物业费纠纷和物业侵权纠纷判决来看，法院的判决普遍呈现两个趋势：

1、物业服务质量不好（卫生、消防、安保等），只要不是根严重或者根本违约，法院都会判决业主缴纳物业费。

如果物业服务特别差，法院也会酌情减少一些物业费。

物业费纠纷，业主败诉率很高。

参考：

判了!无合同，服务差，业主仍需缴纳物业费!

判了！未签物业合同，法院判决业主补交物业费！

2、损害赔偿另行起诉

物业不履职导致的损害赔偿，如不履行维修义务、安保义务导致业主财产或则人身受损。

因为案由不同，会让业主另行起诉，不会和物业纠纷一起审理。

本案是物业费纠纷，法院主要看物业有没有服务，服务有没有根本违约，只要满足这两点，就判物业缴纳物业费。

而业主说的安保人员不履职问题，法院的意见是另行起诉。

仅仅就此酌情减少了当月的20元物业费。

物业侵权赔偿纠纷，物业比较容易败诉。

参考：

判了！业主在楼道内失足致残，物业应当赔偿！

判了！未交物业费，大风天业主车辆被砸，物业应赔偿！

判了!车辆在车库受损，物业应承担赔偿责任!

判了！屋内水管返水，房屋被淹，物业应赔偿!

判了！业主不缴物业费，物业仍需提供服务并赔偿损失！

（三）业主的救济途径

唯有另行起诉伤人的商铺老板和物业公司，要求承担人身损害赔偿责任。

风险防控启示：从物业的辩护理由来推断，业主被打的时候，一定要努力跑进小区，最好报到保安室里面！？

这个判决，你怎么看？

案例来源——

（2025）粤0113民初2410号（2025年3月26日判决）