违建超过20年还属于违建吗？王兴华律师：这3个真相你必须知道！
2025-06-03
我处理过上千起征地拆迁和房产纠纷案件，发现老百姓问得最多的问题之一就是：“我家房子盖了二十多年了，现在拆迁突然说违建，这合理吗？”今天我就以第一视角，结合真实案例和法律条文，把这个问题掰开了揉碎了讲清楚。
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法律上的“20年追诉期”到底管不管用？
很多当事人一进门就激动地说：“王律师，《行政处罚法》不是规定违法行为超过2年就不处罚了吗？我家房子都盖了20年了，怎么还能算违建？”每次听到这话，我都得先给当事人倒杯水，慢慢解释：行政处罚的追诉期和违建的认定是两码事。
根据《行政处罚法》第三十六条，违法行为在2年内未被发现的，不再给予行政处罚。但这里有个关键前提——违建属于“持续状态”的违法行为。就像你天天在路边摆摊，城管每天都能管你；同样，房子只要一天没拆，违建状态就持续存在，行政机关随时可以启动调查。
不过，这里有个容易被忽视的细节：如果违建行为在2年内未被行政机关发现，虽然不能处罚，但并不意味着违建就“合法化”了。这就好比你偷了东西没被抓，不代表东西就归你了，只是过了追诉期不处罚而已。
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违建超过20年，拆迁时真的会“一分不赔”吗？
这是我接触过最揪心的案例。老张1998年在自家宅基地上盖了3层小楼，当时村里没说不让盖，2021年拆迁时突然被认定为违建，补偿款直接砍掉80%。老张找到我时，手里攥着泛黄的建房申请表，上面还有村委会的公章。
这里要分两种情况讨论：
1.历史遗留问题：
如果是1990年《城市规划法》实施前建造的房屋，或者2008年《城乡规划法》实施前在农村集体土地上建的房，即使没有手续，也不能简单认定为违建。最高法在（2020）最高法行再102号判决中明确：行政机关应当考虑历史原因，不能机械适用现行法律。
2.明显违反规划：
比如占用耕地建房、在高压线走廊下盖楼，这种即使超过20年，行政机关仍有权要求拆除。但拆迁补偿时，不能直接按“违建”零补偿处理，至少要保障房屋重置成本价。
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老百姓该如何自救？三步走策略
1.立即固定证据：
把建房时间、审批记录（哪怕只是村委会同意的证明）、周边同类房屋情况全部拍照录像。我曾帮一位当事人找出1996年镇政府颁发的“建房许可证”，虽然早已废止，但足以证明当年建房的合法性。
2.申请信息公开：
向自然资源局申请查阅房屋所在地的土地利用总体规划、控制性详细规划。如果规划是后来修改的，完全可以主张“信赖利益保护”。
3.抓住协商契机：
遇到拆迁时，不要硬刚“违建认定”，而要聚焦补偿标准。我曾指导当事人通过谈判，把原本认定违建的房屋补偿从0元谈到每平米8000元，关键就在于找到规划调整的时间节点和政策依据。
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给行政机关和老百姓的两句掏心窝子的话
对行政机关：别把“拆违”当拆迁捷径。最高法在（2018）最高法行申5424号裁定中强调：以拆违促拆迁是典型的滥用行政权力，必须坚决纠正。
对当事人：别信“超过20年就安全”的谣言。我见过太多当事人因为拖延，从能补办手续拖到必须强拆。发现房屋手续有问题，第一时间咨询专业律师，该补证补证，该维权维权。
最后说句实在话：法律不保护躺在权利上睡觉的人，但更不会让老实人吃亏。如果你家房子也面临类似问题，别急着签任何文件，先找我这样的专业律师聊聊。记住，在法律的天平上，真相和程序正义永远比时间更有分量。
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