一、案件情况

（一）案件经过

业主拒交物业费，被物业起诉。

（二）物业诉求

请求法院判决业主缴纳拖欠的物业费。

（三）业主主张

物业不是开发商通过招投标方式确定的单位，违法入驻。

因此，物业服务合同无效，业主无须缴纳物业费。

（四）法院判决

假设你是法官，会怎么判呢？

答案揭晓：法院判决结果及案号详见文末

二、案件争议

本案的核心争议是：

开发商没有通过招投标方式确定前期物业，物业合同是否有效，业主是否应当交物业费？

（一）业主主张

业主认为，前期物业选聘程序违法，物业合同无效。

根据国务院《物业管理条例》第24条第2款规定：

“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。

投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”

自己小区的前期物业公司，没有经过开发商招投标程序，也没有住建局的审批，违反了法律法规强制性标准。

因此，前期物业服务合同无效，物业公司要求自己缴纳物业费，没有法律与合同依据。

（二）物业主张

物业认为，选聘程序违反，不影响物业合同效力，原因有三：

1、根据《物业管理条例》第56条规定：

“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，

由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”

从这里可以看出：

《物业管理条例》第24条属于管理性强制性规定（违反的结果是行政处罚），而非效力性强制性规定（违反则无效）。

未经招投标程序，选聘物业公司，行政部门可以对开发商进行查处和惩罚，但是开发商和物业公司签订的合同效力不受影响。

2、《物业管理条例》第21条规定：

“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

《前期物业服务合同》是开发商和物业公司双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定。

案涉小区未成立业主委员会，《前期物业服务合同》对业主有约束力。

3、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条和第2条规定：

小区业主事实上接受了万佳公司提供的物业服务，应按约定向物业公司履行交纳物业费的义务。

（三）法院认定

1、《物业管理条例》第24条第2款属于效力性强制性规定。

建设单位选聘前期物业服务应当采取招投标的方式。

违反该规定订立的前期物业服务合同无效。

2、物业企业的选任对业主权利影响很大。

而前期物业服务企业的选任主体与实际享受物业服务的主体是不一致的。

为了避免建设单位选聘物业服务的任意性，保障物业实际享用人的权益，法规规定建设单位选聘物业服务企业应当通过招投标的方式。

除投标人少于3个或者住宅规模较小并经过主管部门批准外，不得采取协议的方式选聘物业服务企业。

3、法院对本案前期物业合同的定性：

本案中前期物业服务合同未经过招投标，且不属于《物业管理条例》规定的：

“经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的情形。

三、判决结果及分析建议

判决结果

二审法院和再审法院：

《前期物业服务合同》无效，不支持物业公司根据合同请求业主支付物业费的诉求。

分析建议

1、注意合同无效风险

未经招投标手续或者主管部门批准，开发商入驻小区，前期物业合同的效力目前是有争议的。

不同的法院也会有不同的认定：

判了！物业不仅违法入驻，服务还差，拒缴物业费的业主竟败诉了！

但是，物业入驻手续违法违规，有可能会被法院认定为无效合同，而让物业公司失去对物业费的请求权。

2、注意两种确定无效的情形

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，

符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

3、注意手续的合法合规性

因此，物业公司入驻小区，不仅要注重提供物业服务，也要注意合法合规性手续。

否则一旦被法院宣布合同无效，将面临经济损失。

以上案例供学习参考，希望对您有所帮助！